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■ 지역주택조합이 뭐기에
지역주택조합은 지역 거주자들이 조합을 설립해 토지를 확보한 뒤 시공사 선정 등을 직접 처리하며 공동주택을 짓는 주택사업 방식이다. 일종의 아파트 공동구매 개념이다. 국토교통부에 따르면, 지난해 전국에서 설립인가를 받은 지역주택조합은 104곳(6만9150가구)에 달했다. 2010년 7곳(3697가구)보다 15배가량 증가한 규모다.
투자자들이 지역주택조합에 가장 매력을 느끼는 부분은 일반 아파트를 분양받는 것보다 저렴한 비용으로 내 집을 마련할 수 있다는 점이다. 서울 동작구 상도동에 들어설 예정인 ‘동작하이팰리스’(총 674가구)도 일반 분양가보다 10~20% 낮은 가격으로 원하는 동·호수를 직접 선택할 수 있다고 홍보하고 있다. 조합이 직접 나서기 때문에 시행사 이윤이나 각종 부대비용 등을 아낄 수 있다는 논리다.
조합원 자격을 얻기도 수월하다. 조합설립인가 신청일 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 계속 거주한 무주택자 또는 전용면적 85㎡ 이하 주택 1채를 소유한 가구주면 조합원이 될 수 있다. 서울 등 투기과열지구에서는 조합설립인가 신청일 1년 전부터 무주택자거나 1주택자여야 한다.
분양받을 때 청약통장도 필요없다. 사업 승인 이후에는 분양권 전매도 가능하다. 요즘처럼 부동산 규제가 잇따라 나오는 상황에서 겹겹이 규제를 받는 수도권 지역 투자자들에는 솔깃한 조건들이다.
하지만 진입 문턱이 낮다는 것은 그만큼 위험부담이 크다는 의미이기도 하다. 만약 조합이 토지를 제대로 확보하지 못하거나 기반시설 확충을 위한 지구단위계획 변경 난항, 집행부 비리 및 조합원 간 갈등 등의 이유로 사업이 원활하게 진행되지 않을 수 있다. 이럴 경우 추가 분담금이 늘어 일반 아파트를 분양받을 때보다 비싼 값을 지불해야 할 가능성도 있다. 사업 초기부터 조합원 모집 역할 등을 하는 업무대행사가 업무추진비만 챙기고 발을 빼면서 사업 자체가 중단되는 사례도 빈번하다.
사업이 불가능한 줄 알면서 조합원을 모집하는 경우도 있다. 예컨대 이미 설립인가를 받은 지역주택조합이 있거나 매입할 수 없는 국공유지 등을 사업부지로 소개해 조합원을 모집하는 식이다.
■ 피해 안 보려면
전문가들은 지역주택조합에 가입할 때는 사업 실현 가능성을 꼼꼼하게 따져봐야 한다고 조언한다. 특히 토지 확보 여부가 향후 사업 성패를 가늠하는 첫 단계인 만큼 토지매수율을 확인해야 한다. 지난 6월 시행된 주택법 개정안에 따르면, 지역주택조합은 토지 80% 이상을 확보해야 설립 인가를 받을 수 있고, 토지 95% 이상을 확보해야 사업계획 승인을 받아 공사를 시작할 수 있다.
그러나 대개의 지역주택조합은 토지 확보가 이뤄지지 않은 채 설립돼 향후 사업 진척이 어려울 수 있다는 점을 알아야 한다. 홍보전단 등에는 ‘토지매입 완료’라고 쓰여있지만, 토지매입 계약금만 지급한 허위·과장 광고인 경우가 많다.
최근 문제가 된 지역주택조합들도 토지 확보나 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 조합원들을 끌어모았다. 올해 초 경기 의정부시에서 한 지역주택조합이 토지를 90% 이상 확보했다며 조합원을 모집했지만 실상은 14% 수준만 확보한 사기 분양이었다. 당시 조합은 55층 초고층 아파트를 짓겠다며 조합원 1177명에게서 440억원을 투자받았다.
당초 계획과 달리 분양가와 분담금이 달라지거나 사업기간이 늘어날 수 있다는 점도 유의해야 한다. 토지 소유자가 많으면 토지 매입 협상이 난항을 겪을 가능성이 높다. 그렇다고 사업 속도를 내기 위해 토지 보상비를 과도하게 줄 경우에는 사업비가 증가할 수 있다. 사업지 여건에 따라 도로와 학교 등 기반시설을 확보해야 하거나 층수나 가구수, 분양가, 사업기간이 달라질 수 있다는 변수도 있다.
아파트 동·호수 지정과 분양가격, 아파트 배치 및 구조 등은 사업승인과 분양승인이 나야 확정되는 항목들이다. 조합원 모집 과정에서 업무대행사가 기정사실화해 약속하는 것은 허위·과장 광고일 가능성이 높다.
이름만 대면 알 만한 국내 굴지의 대형건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보를 하는 사례도 있다. 사업 신뢰도를 높이려는 꼼수인데, 홍보전단 등을 잘 보면 ‘시공 예정’이라고만 돼있다. 시공사 선정은 조합이 설립돼 총회를 거쳐야 결정되기 때문이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “지역주택조합에 가입할 때는 꼭 사업지를 둘러보고 인근 공인중개업소를 찾아 사업 지연 및 사업비 증가 요인이 없는지 등을 잘 살펴봐야 한다”며 “서울 동작구는 지역주택조합이 활성화된 지역이지만, 이곳에도 십수년째 사업이 지연돼 투자금을 회수하지 못한 조합들이 있다”고 말했다.
이성희 기자 mong2@kyunghyang.com>
지역주택조합은 지역 거주자들이 조합을 설립해 토지를 확보한 뒤 시공사 선정 등을 직접 처리하며 공동주택을 짓는 주택사업 방식이다. 일종의 아파트 공동구매 개념이다. 국토교통부에 따르면, 지난해 전국에서 설립인가를 받은 지역주택조합은 104곳(6만9150가구)에 달했다. 2010년 7곳(3697가구)보다 15배가량 증가한 규모다.
투자자들이 지역주택조합에 가장 매력을 느끼는 부분은 일반 아파트를 분양받는 것보다 저렴한 비용으로 내 집을 마련할 수 있다는 점이다. 서울 동작구 상도동에 들어설 예정인 ‘동작하이팰리스’(총 674가구)도 일반 분양가보다 10~20% 낮은 가격으로 원하는 동·호수를 직접 선택할 수 있다고 홍보하고 있다. 조합이 직접 나서기 때문에 시행사 이윤이나 각종 부대비용 등을 아낄 수 있다는 논리다.
조합원 자격을 얻기도 수월하다. 조합설립인가 신청일 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 계속 거주한 무주택자 또는 전용면적 85㎡ 이하 주택 1채를 소유한 가구주면 조합원이 될 수 있다. 서울 등 투기과열지구에서는 조합설립인가 신청일 1년 전부터 무주택자거나 1주택자여야 한다.
분양받을 때 청약통장도 필요없다. 사업 승인 이후에는 분양권 전매도 가능하다. 요즘처럼 부동산 규제가 잇따라 나오는 상황에서 겹겹이 규제를 받는 수도권 지역 투자자들에는 솔깃한 조건들이다.
하지만 진입 문턱이 낮다는 것은 그만큼 위험부담이 크다는 의미이기도 하다. 만약 조합이 토지를 제대로 확보하지 못하거나 기반시설 확충을 위한 지구단위계획 변경 난항, 집행부 비리 및 조합원 간 갈등 등의 이유로 사업이 원활하게 진행되지 않을 수 있다. 이럴 경우 추가 분담금이 늘어 일반 아파트를 분양받을 때보다 비싼 값을 지불해야 할 가능성도 있다. 사업 초기부터 조합원 모집 역할 등을 하는 업무대행사가 업무추진비만 챙기고 발을 빼면서 사업 자체가 중단되는 사례도 빈번하다.
사업이 불가능한 줄 알면서 조합원을 모집하는 경우도 있다. 예컨대 이미 설립인가를 받은 지역주택조합이 있거나 매입할 수 없는 국공유지 등을 사업부지로 소개해 조합원을 모집하는 식이다.
■ 피해 안 보려면
전문가들은 지역주택조합에 가입할 때는 사업 실현 가능성을 꼼꼼하게 따져봐야 한다고 조언한다. 특히 토지 확보 여부가 향후 사업 성패를 가늠하는 첫 단계인 만큼 토지매수율을 확인해야 한다. 지난 6월 시행된 주택법 개정안에 따르면, 지역주택조합은 토지 80% 이상을 확보해야 설립 인가를 받을 수 있고, 토지 95% 이상을 확보해야 사업계획 승인을 받아 공사를 시작할 수 있다.
그러나 대개의 지역주택조합은 토지 확보가 이뤄지지 않은 채 설립돼 향후 사업 진척이 어려울 수 있다는 점을 알아야 한다. 홍보전단 등에는 ‘토지매입 완료’라고 쓰여있지만, 토지매입 계약금만 지급한 허위·과장 광고인 경우가 많다.
최근 문제가 된 지역주택조합들도 토지 확보나 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 조합원들을 끌어모았다. 올해 초 경기 의정부시에서 한 지역주택조합이 토지를 90% 이상 확보했다며 조합원을 모집했지만 실상은 14% 수준만 확보한 사기 분양이었다. 당시 조합은 55층 초고층 아파트를 짓겠다며 조합원 1177명에게서 440억원을 투자받았다.
당초 계획과 달리 분양가와 분담금이 달라지거나 사업기간이 늘어날 수 있다는 점도 유의해야 한다. 토지 소유자가 많으면 토지 매입 협상이 난항을 겪을 가능성이 높다. 그렇다고 사업 속도를 내기 위해 토지 보상비를 과도하게 줄 경우에는 사업비가 증가할 수 있다. 사업지 여건에 따라 도로와 학교 등 기반시설을 확보해야 하거나 층수나 가구수, 분양가, 사업기간이 달라질 수 있다는 변수도 있다.
아파트 동·호수 지정과 분양가격, 아파트 배치 및 구조 등은 사업승인과 분양승인이 나야 확정되는 항목들이다. 조합원 모집 과정에서 업무대행사가 기정사실화해 약속하는 것은 허위·과장 광고일 가능성이 높다.
이름만 대면 알 만한 국내 굴지의 대형건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보를 하는 사례도 있다. 사업 신뢰도를 높이려는 꼼수인데, 홍보전단 등을 잘 보면 ‘시공 예정’이라고만 돼있다. 시공사 선정은 조합이 설립돼 총회를 거쳐야 결정되기 때문이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “지역주택조합에 가입할 때는 꼭 사업지를 둘러보고 인근 공인중개업소를 찾아 사업 지연 및 사업비 증가 요인이 없는지 등을 잘 살펴봐야 한다”며 “서울 동작구는 지역주택조합이 활성화된 지역이지만, 이곳에도 십수년째 사업이 지연돼 투자금을 회수하지 못한 조합들이 있다”고 말했다.
이성희 기자 mong2@kyunghyang.com>
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