부린이들에게 쓰는 마지막 편지 작성자:방배동30년

부린이들에게 쓰는 마지막 편지 작성자:방배동30년


안녕하세요 방배동 30년입니다
어느분의 글에 댓글로 카페 활동 중단을 언급했었지만 이렇게 정식으로 인사를 하는 것이 도리인거 같아서
글을 씁니다
2017년 8.2 대책후 가입을 했었을때 회원수가 25만명이었는데 지금 138만명이네요
최근 글을 쓰지 않았지만 댓글이나 쪽지로 많은 분들과 소통하였습니다
지금도 하루에 몇개씩 쪽지가 옵니다
대부분은 안타까운 사연이구요
일부 매수 만류를 하기도 했지만 지금까지 수천명이 넘는 분들에게 매수쪽으로 말씀을 드렸습니다

방배13구역의 경우 처음 권유했을때 프리미엄이 2.5억이던게 기억이 나네요. 지금 11억 ㅠㅠ
방배5구역도 프리미엄 4-5억 정도였죠. 지금 15-16억 ㅠㅠ
반래아 반포써밋 20억에서는 무조건 잡아야한다
도곡렉슬 저층 19억이면 무조건 잡아야한다
개포 1단지 21억이면 무조건 잡아야한다
원베일리 23억이면 무조건 잡아야 한다    
방배그랑자이 저가점 실거주자는 무조건 청약해야한다 등등 셀수가 없습니다

활동중단의 이유는 회사일이 바빠져서 입니다
앞으로 3년이 제 인생에 중요한 분기점입니다
사실 지금도 경제적으로 자유가 아주 없는 것은 아니지만 더 나이들기 전에 뭔가 이뤄내고 싶습니다
부동산, 특히 아파트로는 벌어봐야 10억 20억이지 50억 100억은 못법니다
그래서 3-4년 정도 카페 활동을 중단하려 합니다
앞으로 저에게 오는 쪽지도 오늘을 마지막으로 답을 하지 않겠습니다
물어보실 분들은 오늘까지 보내주시구요

마지막으로 부린이들에게 꼭 해주고 싶은 몇마디를 할까 합니다

- 부동산의 상승 사이클은 한번 정도 더 남았다. 따라서 포기하지 마라

반포나 압구정 30평대가 50억이 되면 부동산으로 자산을 증식하는 시대가 끝날것으로 봅니다
원래 생각으로는 대략 2035년 정도를 예상했는데 시기가 몇년 앞당겨질 가능성이 있습니다
지난 몇년간 느낀것은 부동산 시장이 예전보다 훨씬 빠르고 다이나믹해졌다는 것입니다.
부동산 시장이 마치 주식시장 처럼 움직이고 있습니다
정부의 정책도 한몫했고 유동성이 커진것이 근본 원인입니다
1-2년 걸릴거 같았던 전세값상승이 6개월만에 오는 것을 보면서 많은 생각이 들더군요
한차례의 큰 상승이 내년에 올지 5년뒤에 올지는 예상하기 힘듭니다만
결국 갈길을 재촉하고 있다는 생각을 했습니다.

- 돈을 벌려면 고생해야 한다

앞으로 수년간은 신축이 대접을 받을 것입니다
지금도 프리미엄이 많이 붙어있죠. 어디 신축이 15억됐네 20억 됐네 하는 것들이 이런것입니다
운 좋게 상승장에 편입해서 자산을 불렸다면 좀 더 높은 곳으로 갈아타기 바랍니다
최종 목적지는 강남 서초 재건축이 될 것입니다
그게 어렵다면 그 아래급 재개발, 재건축도 괜찮습니다
자신의 능력에 맞추어 미래의 신축이 될 곳으로 들어가서 10년 고생하기 바랍니다
요즘 젊은이들은 고생을 싫어한다구요?
신축 한번 살아보면 구축에서는 절대 못산다구요?
그렇다면 무주택자가 느끼는 박탈감을 10년뒤에 느끼게 될수도 있습니다
간단히 예를 들어드리면
6-7년전 반포경남이 잠실 엘스 리센츠와 가격 차이가 얼마 안났습니다. 한 1-2억쯤?
지금 한 7-8억 차이나죠?
2023년 원베일리 입주하면 14-15억쯤 차이날 겁니다.
내집이 15억 20억 됐다고 좋아하지 마시고 수년내로 지금 20억초반 정도하는 강남 서초 재건축으로 갈아타시기 바랍니다
지금 20억 초반 정도하는 곳들은 30억짜리를 사는 것과 똑같습니다

- 땅에 투자해라

위에 한 이야기와 비슷한 것입니다
같은 가격이면 상급지의 구축을 선택하는 것이 좋습니다
아파트 값은 대략 땅값 : 건물값 = 2 :1 정도로 구성되는데
구축은 감가상각으로 건물값이 많지 않거나 땅값만 남은 곳들입니다
땅값이 비싼 곳으로 가서 오래 지내면 결국 보상을 받습니다
강남 서초 등 핵심지는 나홀로건 뭐건 간에 나중에 모두 재건축 가능성이 있습니다
안되면 최소한 리모델링이라도 됩니다
땅값이 비싸니까요
반대로 앞으로 감가상각이 진행되는 곳은 피하는 것이 좋습니다
신축의 워낙 귀하다 보니 10년차 넘어가는것 들이 마치 신축인 것처럼 대접을 받고 있는데
10년차 넘어가는 곳에 신축프리미엄을 주고 구입하면 안됩니다.

- 앞으로 변화가 많을 곳에 투자해라

지하철이 없던 곳에 생긴다던지하는건 다 알고 계신 호재입니다
그러나 동네 자체가 크게 바뀌는 곳에 투자를 하는 것이 좋습니다
허름한 동네가 크게 바뀔때 가장 드라마틱한 변화가 생깁니다
대표적인 곳이 마포와 옥수, 흑석 등입니다
개발 호재라는 것은 어차피 웬만한 지역이 다 가지고 있습니다.
여의도 용산부터 다 아시는 삼성역, 잠실 수서 개발까지
따라서 특정 개발 호재만으로 판단을 하면 왜곡이 생깁니다
동네 자체가 바뀌는 것이 가장 큰 호재라고 보시면 됩니다.
특정 동네 사람들의 말을 듣지 마시고 현장에 가셔서 10년뒤 이동네가 어떻게 될지를 상상해보시기 바랍니다
부동산은 10년 20년은 보는것입니다
단기적으로 강남 동진설이 맞을지 몰라도 길게 보면 큰 의미가 없다고 생각합니다

- 부자가 되려면 부자들의 생각을 알아야 한다

사실 붇카페에는 부자가 별로 없는거 같습니다.
여기서 부자라고 하면 최소 순자산 50억 이상을 말하는데 강남에 25억짜리 한채 실거주 + 두채 전세 주고 있으면 그쯤 될 것입니다
아니면 집한채에 60-70억짜리 건물을 대출껴서 하나 갖고 있는 정도죠
대략 0.5%-1% 에 해당합니다
이런 사람들이 점점 늘어날 것입니다
그럼 그들이 어떤것을 선호하는지 알아야 합니다
현재의 아파트 트렌드는 주로 전문직이나 대기업 맞벌이들이 결정하는데
앞으로 베이비붐 세대가 퇴장하면서 물려주는 자산을 증여 상속받는 사람들에 트렌드가 결정될 것입니다
제가 생각하는 것은 한강변 또는 숲세권  또는 북적거리지 않는곳 + 학군지 + 고급화 중대형 평수 입니다
다 아시는 이야기일수도 있구요
더이상 20-30평대가 시세를 주도하지 못하는 시점이 분명히 올 것입니다.
특히 20평대는 업사이드의 한계가 분명해보입니다
그 시점이  5년 뒤가될지 10년뒤가 될지는 잘 모르겠습니다.

- 카페의 의견은 참고만해라

제가 3년간 있으면서 느낀것은 객관적이 이야기도 많지만 주관적이거나 편향된 이야기가 마치 전가의 보도같이 통용된다는 것이었습니다.
부디 객관적인 글들을 참고하셔서 올바른 결정을 내리시기 바랍니다

마지막으로 방배동을 염두에 두고 계신 분들에게 한마디 하겠습니다
방배동은 전통적으로 부자들이 많이 사는 곳이고 민도가 높습니다
돈 몇푼 있다고 자랑할수 없는 곳이고 아파트 한채에 올인해서 매일 신고가 어쩌구 하는 곳도 아닙니다
겨우 20억짜리 집에 살면서 10억짜리 빌라 사는 아이들 차별하는 곳도 아닙니다
나이든 사람들도 많아서 그런지 확실히 덜 전투적이고 덜 피곤합니다
자식들 공부에 대해서도 확실히 여유로운 편이구요
이런 생각을 공유할수 있는 분들만 방배동으로 오셨으면 좋겠습니다.
방배동 외에 추천하고 싶은곳은 여의도와 용산(동부이촌 서부이촌 한강로 한남 등등) 서초동 양재우면
과천, 사당동, 삼성동, 방이동, 문정동, 분당 등입니다
몇년뒤 제가 스스로 일가를 이루었다고 생각하면 다시 와서 여러분들과 커뮤니케이션을 하겠습니다
그때까지 건강하시고 건승하시기 바랍니다

방배동 30년 올림
[출처] 부린이들에게 쓰는 마지막 편지 (부동산 스터디') | 작성자 방배동 30년